친서민 보금자리주택정책이 가야할 길

남상오 주거복지연대 사무총장

 현 정부 주택정책의 핵심이 보금자리주택정책이다. 최근 3차까지 지정고시 및 사전예약을  발표하였다. 보금자리정책은 도심에서 멀지않은데다 다양한 주거유형을 지불가능한 범위에서 선택 가능한 장점이 있다. 그러나 가격이 서민들이 구입하기에는 부담스러운데다 장기임대보다는 분양주택공급이 많아 친서민정책과는 거리가 멀다는 비판을 받고 있다.
 우선 분양주택 공급물량이 장기임대유형 보다 월등한 것은 문제이다. 1차와 2차 보금자리주택지구 주택공급유형을 보면, 공공분양, 민간분양, 10년분납(임대주택 재고기능을 하지 못하고 사회정책적 수단과 역할이 미흡할 뿐만 아니라 입주자에게 최종적으로 분양) 등 분양물량은 113,322호중 85,990호 즉 전체대비 75.8%이고, 영구, 국민, 장기전세 등 장기임대는 22.4%인 25,343호, 도시형생활주택이 745호, 토지임대부가 1,244호 1.1%에 불과하다. 분양주택공급 확대는 재원배분구조에 나쁜 영향을 미치는 요인으로도 작용하고 있다. 2010년도 국민주택기금운용계획에 따르면, 보금자리 분양주택공급이 확대되면서 수요자융자(근로자서민주택구입, 근로자서민전세, 저소득가구전세, 매입임대 등)사업이 7조2천억에서 5조7천억으로 12.8% 감소가 됐다. 국민임대 융자부분도 4조원에서 2조6천억원으로 마이너스 34.6% 줄어들었고 매임임대도 6.7% 줄었다.
 그리고 주변시세보다 최고 70% 이하 3∼4억원하는 아파트를 공급하는 것은 서민정책이라고 보기 어려울뿐더러 개발이익이 최초 수분양자에게 돌아가는 것도 주택의 공공성측면에서도 문제가 있다. 게다가 임대조건 수준이 50년공임, 5년공임, 전용85㎡의 10년공임 모두 시세의 90%에 책정되어 있다. 국토연의 자료에 따르면, 공공임대주택 거주자의 월평균소득이 경기도 125만원, 대구 108백만원으로 지역일반임차가구 소득의 절반수준임을 감안할 때 현행 임대수준은 과중하다.
 보금자리주택이 친서민정책으로 자리매김되기 위해서는, 첫째 분양주택 공급량에 대한 재조정이 필요하다. 분양과 장기임대 등에 대한 보다 정확한 수요 및 소요예측에 근거하여 전체 공급비중의 범위내에서 분양과 임대비율을 반드시 조정하여야 한다.
 둘째, 보금자리 공급시스템의 상향식 접근이 필요하다. 보금자리와 관련하여 성남시와 광명시가 정부와 LH공사에 반발하는 것은 지방자치단체의 의견수렴이나 도시계획 여건을 고려하지 않고 정부가 택지개발사업을 강행 추진하는데 있다. 지자체는 해당 자치구 주민의 주거상황에 대한 정확한 정보를 바탕으로 주택소요 및 수요예측이 기본적으로 전제되어야 하고 이를 근거로 하여 중앙정부는 택지확보, 주택건설, 개발방안, 재정지원 및 관리대책에 대한 종합계획을 수립하는 것이 바람직하다. 상향식접근은 합의를 이루기 위한 비용을 필요로 하지만 주택정책의 과오를 재발하지 않는 가장 기초적인 접근방식임을 명심하여야 한다.
 셋째, 도시의 자족성확보, 즉 산업고용, 교육, 교통, 공원시설 방안이 강구되어야 한다. 그렇지않으면 아파트만 있는 유령도시가 될게 분명하다. 여기서 자족성확보의 주체는 지자체가 되어야 한다. 사업시행자는 택지를 조성하여 분양하고 자족용지를 매각하는데만 관심이 있을뿐 전문성도 부족하다. 지역경제활성화와 지역산업 경쟁력제고를 책임지고 있는 지자체가 주도하되 시도나 중앙정부의 지원이 필요하다. 넷째, 지불가능한 임대료책정이 필요하다. 소득에 따른 임대료차등이나 주택바우처의 전면시행 등이 보완되어야 한다.
다섯째, 재정문제의 개선이다. 보금자리주택 공급을 거의 대부분 LH공사가 건설하고 있는데, 부채 등 재무상황이 매우 좋지않은 것으로 알려지고 있다. LH공사도 주거복지의 훌륭한 자원임에 틀림이 없기 때문에 장기임대 등 주거복지사업에 들어가는 비용에 대하여 적절한 개선대책을 마련해주는 것이 필요하다. 우선 기금사용 이자에 대한 차등 적용이 필요하다. 그리고 공사비 현실화와 충분한 재정지원 확대가 필요하다.