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칼럼 전세난 위험수위, 서민주거안정대책 세워야

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작성자 관리자 댓글 0건 작성일 2010-10-04

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전세난 위험수위, 서민주거안정대책 세워야

남상오 주거복지연대 사무총장

 조선시대에 뿌리를 둔 전세제도란 계약과 동시에 세입자가 전세보증금을 집주인에게 지불하고 월세 없이 살다가 전세기간이 만료되면 집주인으로부터 전세보증금을 이자 없이 원금만 돌려받는 우리나라만의 독특한 주택임대차제도이다. 주택관련 대출이 용이하지 않은 가운데 충분한 자금을 확보하지 못한 가구는 보유하고 있는 현금만으로 당장은 구입할 수 없는 수준의 주택을 사용할 수 있다는 장점이 있다. 주택 소유자에게는 전세를 통해 제도권 금융의 대출보다 좋은 조건으로 목돈을 마련하는 잇점이 있다. 2005년 기준으로 전체가구 1천588만7천128가구중 전세는 355만6천760가구 22.4%를 차지한다.
 추석 이후 전세시장이 과열양상을 보이고 있다. 부동산정보업체에 따르면 9월말 현재 서울의 전셋값 상승률은 0.16%로 한달전보다 배나 뛰었다. 또한 분당과 평촌, 의왕 등 경기지역의 중소형 아파트 전셋값도 1주일 사이 500∼2,000만원씩 오르기도 했다. 전세금 급등은 가을 이사철과 같은 계절수요와 학군 우수지역에 세입자가 몰리는 곳에 그 양상이 현저하다. 강남구 대치동과 도곡동, 양천구 목동, 노원구 중계동, 동작구 대방동이 그러하다.
 전셋값 고공행진은 계절, 학군, 신혼부부 선호와 같은 전세수요에 비해 전세재고가 부족한데서 발생한다. 서울시 자료에 의하면 올해 멸실되는 전세용 주택은 48,689세대이나 공급되는 전세용 물량은 22,539세대에 불과하다. 2만가구 가까이 매년 분양됐던 재개발, 재건축 분양물량이 당사자간 분쟁이나 기타 사업지연 등으로 올해는 1만여가구로 줄어든 것도 전세난의 요인이다. 이로인해 비수도권과 달리 재건축·재개발 주택공급 의존도가 높은 도심의 전세난은 훨씬 심각해질 가능성이 있다.
 무주택 실수요자도 주택시장 전망이 불투명하여 집을 사기보다는 전세로 향하거나 눌러 살려고 한다. 서울 도심에서 전세를 구하지 못한 세입자들이 서울 외곽과 수도권으로 빠져나가면서 전세난이 확산되고, 특히 내년 아파트 입주물량이 올해보다 줄어들 전망이어서 이같은 문제는 당분간 이어질 수밖에 없다. 전세 거주자들은 올려달라고 하는 집값을 마련하거나 주택을 옮기기 위해 대출을 받으면 이자가 부담이다. 반대로 올려줄 돈이 부족해 도심외곽으로 밀려나게 되면 직장에서 더 멀어지기 때문에 일자리와 주거 모두가 불안정해진다.
 전세난이 위험수위를 향하고 있지만 정부의 반응은 아직 미온적이다. 반면 여야정당과 시민사회에서는 전세난 대책을 조속히 내놓을 것을 촉구하고 있다. 버스 지나간 다음에 손을 들어봤자 소용이 없는 일이다. 전세난이 더 심각해지기 전에 정부대책이 나와야 한다.
 우선 영세민전세자금제도는 수혜자 만족도가 매우 높으나 신청자의 담보능력취약으로 실제 대출비율은 30~40% 수준이고 융자금액도 평균 1,284.8만원으로 서울지역 최대융자가능금액의 60% 수준이다. 전세자금 공급확대를 위한 획기적인 검토가 필요하다. 둘째, 공급불균형의 개선차원에서는 장기전세주택과 같은 공공임대주택이 대폭 확대되어야 한다. 보금자리주택도 분양물량을 영구, 국민, 장기전세와 같은 장기임대 유형으로 대폭 전환할 필요가 있다. 셋째, 임대인이 정당한 사유없이 임차인 임대재계약을 거부하지 못하도록 하여 세입자의 주거안정권을 보장하는 것이 필요하다. 넷째, 전셋값 상승을 제한하는, 이른바 전월세상한제 입법화도 서둘러야 한다. 다섯째, 임차인이 임대차보증금을 좀더 용이하게 반환받을 수 있는 제도마련이다. 임대차보증금반환보장보험제도의 도입이 대안이다. 여섯째, 현재 전세금 반환위주로 설계되어 있는 임대차보호제도를 선진국형 임대차제도로 전환할 것을 선언하고 임대용 주택을 지자체에 공공등록하면 인센티브를 주는 방안을 검토할만하다. 일곱째, 전월세지원센터 운영(현재 1곳)을 수도권부터 확대해야 한다. 마지막으로 전세과세(’11.1.1부터 3주택자에 첫 적용)를 포함한 임대소득세의 점차적 현실화와 양도소득세 재편, 그리고 민간임대주택 공급 주체인 임대인을 바라보는 긍정적인 사회인식이 뒤따라야 한다.

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